Департамент имущественных отношений

Департамент имущественных отношений

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предполагает под переустройством (переоборудованием) жилых помещений следующее:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений предполагает:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир (объединение комнат или их разграничение);
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений (кладовок);
• ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

За самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения законодательством предусмотрена ответственность.

За нарушение порядка перевода жилых помещений в нежилые статьей 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 22.04.2005) предусмотрена административная ответственность.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и жилых помещений, правил переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

Статьей 7.21 указанного Кодекса предусмотрена административная ответственность гражданам за нарушение правил пользования жилыми помещениями:

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.

Правом наложения административного штрафа обладает Государственная жилищная инспекция (ул. Булатова, 68, телефон: 69-37-28).

ПОРЯДОК ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕУСТРОЙСТВА

1.1 Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладной дополнительных подводящих сетей. (Работы должны выполняться специалистами службы МосГаза при наличии разрешительной документации на производство указанных работ в соответствии с техническими нормами)

1.2 Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов. (До разработки проекта переустройства необходимо согласование с МосГазом возможности отключения от газовой сети и согласование с МОСЭНЕРГО о выделении дополнительных мощностей на квартиру под электроплиту)

1.3. Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений). (До разработки проекта переустройства необходимо согласование с организациями — поставщиками водо- и энергоресурсов, подтверждающими возможность увеличения нагрузки энерго- и водопотребления на инженерные коммуникаций жилого дома и городскую сеть)

2. Мероприятия (работы) по перепланировке:

2.1. Устройство (перенос) уборных и ванных комнат (Допустимо в зоне расположения уборных, ванных комнат и вспомогательных помещений (коридор, встроенный шкаф, кладовая). Требует устройства гидроизоляции мокрой зоны и оформления акта на скрытые работы)

2.2. Демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения (Указанные помещения должны в обязательном порядке иметь дверной блок в соответствии с техническими нормами)

2.3. Устройство несущих стен.

2.4. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.

2.5. Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих. (Разработка проекта требуется для жилого фонда с деревянными перекрытиями).

2.6. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. (Разработка проектной документации устройства проёмов в несущих стенах допускается только после проведения технического обследования состояния несущих конструкций на основе технического заключения о возможности производства планируемых работ).

2.7. Заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях. (Проект разрабатывается после проведения технического обследования состояния несущих конструкций на основе технического заключения о недопустимости сохранения проемов или в связи с желанием заявителя ликвидировать непроектные проемы).

2.8. Строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов. (Для жилого фонда с деревянными перекрытиями требуется разработка проекта. Для остальных домов устройство полов производится в соответствии с рекомендациями МТСК 2.12-1 )

2.9. Объединение лоджий с внутренними помещениями. (Объединение лоджий с учетом конструктивных особенностей типовых серий жилых домов, спроектированных ГУП МНИИТЭП, возможно только путем демонтажа подоконного блока при условии):

· дом спроектирован без расчета на прогрессирующие обрушение;

· демонтажа только подоконной зоны с сохранением простеночных и перемычечной зоны;

· сохранения прибора отопления в зоне проектного теплого контура квартиры;

· установки сертифицированного дверного (оконно-дверного) блока, обеспечивающего нормативный температурно-влажностный режим помещения;

· внутреннее утепление балконов и лоджий не разрешается, так как это приводит к смещению точки росы и резко сокращает срок службы строительных конструкций.)

2.10. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие). (Указанной информацией располагает только автор проекта жилого дома, она не имеет отражения в материалах МосгорБТИ).

2.11. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м 2 ) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями.(Применение указанных строительных материалов, а также иных, создающих нормативную нагрузку на плиты перекрытия более 150 кг/м 2 , требует разработки проекта).

2.12. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями. (Любое изменение планировочной структуры помещений в указанных домах осуществляется на основе проектной документации).

Порядок осуществления перепланировки и(или) переустройства помещений в жилых домах :

Порядок осуществления переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в городе Москве с 01.12.2011г. регламентируется постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011г. № 508-ПП.

Для принятия обоснованного и взвешенного решения о планируемой перепланировке и(или) переустройстве необходимо иметь представление о том, какие виды работ и мероприятий допустимы при этом, какие требуют разработки проектной документации и её согласования, а производство каких нормативно запрещено .

Производство работ, не включенных в пункты 2 и 3 Приложения № 1 к ППМ от 25.10.2011 № 508-ПП (например, демонтаж и возведение ненесущих перегородок, встроенных стенных шкафов, антресолей), осуществляется без проектной документации с последующим оформлением Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения по обращению заявителя в Мосжилинспекцию.

Общий перечень видов работ требующих разработки проекта , содержится в пункте 2 Приложения № 1 к ППМ от 25.10.2011 № 508-ПП. Пункт 3 указанного приложения определяет виды работ по перепланировке, которые затрагивают архитектурный облик здания и потребуют согласования Москомархитектуры. Пункты 4-10 указанного приложения определяют конкретные требования и условия для этой категории работ, например, требования к устройству входных групп (п. 4). В случае отнесения жилого дома или помещений в нем к объектам культурного наследия требуется разработка проекта приспособления специализированной организацией и согласование данного проекта в Москомнаследии. Пунктом 12 данного приложения определены виды работ, которые не относятся к перепланировке или переоборудованию помещений, а являются реконструкцией объекта и требуют соблюдения иных процедур их проведения и согласования.

Первым этапом начала работ по переустройству и (или) перепланировке жилых/нежилых помещений, осуществляемых на основе проекта, является проведение обследования помещения с выдачей Заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ.

В настоящее время разработка Технического заключения о возможности осуществления перепланировки и (или) переустройства жилого/нежилого помещения обеспечивается проектной организацией – автором проекта дома. В случае отсутствия автора проекта дома, сведений о нем и по домам исторической застройки разработка Технического заключения осуществляется ГУП МосжилНИИпроект.

Вторым этапом работ по переустройству и (или) перепланировке жилых/нежилых помещений является непосредственно разработка проекта переустройства и(или) перепланировки помещений (далее Проект), который подготавливается на основании положительного Технического заключения о возможности осуществления перепланировки и(или) переустройства.

Проект может быть разработан по выбору заявителя любой проектной организацией, имеющей соответствующий допуск к такому виду работ, выданный саморегулируемой организацией. Состав проектной документации определен нормативно в пункте 3 Приложения № 3 к ППМ № 508-ПП от 25.10.11г.

Техническое заключение и проект переустройства и(или) перепланировки помещения входят в состав пакета документов, необходимых для предоставления в Мосжилинспекцию для получения решения о согласовании переустройства и(или) перепланировки. Производство работ по перепланировке и(или) переустройству помещений осуществляется на основании и на условиях решения о согласовании Мосжилинспекции, с ведением журнала производства работ.

Некоторые виды работ по перепланировке и переустройству требуют в ходе их проведения оформления Актов на скрытые работы . Контроль за производством такого вида работ осуществляется по выбору заявителя – либо Мосжилинспекцией, либо проектной организацией, разработавшей проектную документацию, на основании договора авторского надзора .

Завершающим этапом производства работ по перепланировке и(или) переустройству помещений является оформление Акта о завершенном переустройстве и(или) перепланировке, который оформляется по их окончании по обращению заявителя в Мосжилинспекцию.

Оформленные в установленном порядке Акты о завершенном переустройстве и(или) перепланировке передаются в ГУП МосгорБТИ для внесения изменений в документацию технического учета и инвентаризации перепланированных помещений.

Ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и(или) перепланировки допускаются к оформлению Актом по обращению заявителя в Мосжилинспекцию при наличии Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ, которое также разрабатывается проектной организацией – автором проекта жилого дома.

Перепланировка и переустройство жилых помещений может осуществляться по типовым проектам и типовым проектным решениям, разработанным автором проекта жилого дома, которые имеются на официальном сайте в Мосжилинспекции и ГУП МНИИТЭП . В этом случае заявитель обращается непосредственно в Мосжилинспекцию со ссылкой на соответствующий типовой проект.

Недопустимые действия и виды работ при переустройстве и(или)перепланировке помещений (пункт 11 Приложения № 1 к ППМ от 25.10.2011 № 508-ПП)

1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживание граждан.(В частности, устройство тамбуров в межквартирных холлах, препятствующее доступу к системам отопления и дымоудаления).

2. Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.(Например, возведение перегородок, при котором образуется жилое помещение, которое в нарушение норм СанПИН не имеет естественного освещения (окна) или его площадь менее 9 кв.м.).

3. Затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

4. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. (Устройство проемов без технического заключения о возможности производства планируемых работ; устройство проемов в несущих стенах жилых домов, при проектировании которых производился расчет на прогрессирующее обрушение)

5. Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Например, установление регулирующих устройств на системе отопления (батареи, полотенцесушители) при отсутствии перемычки между подающей и отводящей сетью; установка гигиенических душей с замыканием систем холодного и горячего водоснабжения.

6. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. (Запрещены любые изменения проектной конфигурации вентиляционных каналов).

7. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. (Например, устройство стяжек в полах в домах с деревянными перекрытиями; размещение джакузи и ванн со значительным увеличением объема от проектного решения)

8. Перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды. (Система отопления должна быть отделена дверным (оконно-дверным) блоком от летних помещений).

9. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. (Вызывает сверхнормативную нагрузку на теплопотребление, не предусмотренную условиями присоединения к инженерным сетям и температурным графиком проектной документации. Создает угрозу подтопления нижерасположенных помещений)

10. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

11. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами. (Указанной информацией располагает только автор проекта жилого дома, она не имеет отражения в материалах МосгорБТИ).

12. Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях, стеновых блоках и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий). Разводку электрических сетей следует предусматривать в специальных плинтусах или в конструкциях устройств полов.

13. Перевод технических подполий в подвалы.

14. Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах (понятие терраса включает в себя понятие балкона).

15. Переустройство чердака, технического этажа.

16. Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными. (Запрещены любые работы по перепланировке или переустройству данной категории домов).

Как поменять газовую плиту на электрическую в квартире

Сегодня некоторые потребители мечтают использовать электрическую плиту вместо устаревшей модели газового аналога, объясняя такое решение некоторыми преимуществами: электроплиты нового поколения имеют большой ассортимент автоматических программ приготовления пищи, в них отсутствует открытый огонь, нет необходимости следить за напором газа. Мы расскажем, как осуществляется замена газовой плиты на электрическую в доме, где все квартиры газифицированы.

Нужно ли разрешение

Все, что записано в паспорте квартиры, при перемещении или замене относится к перепланировке, поэтому любые технические изменения должны согласовываться в соответствующих инстанциях с выдачей официального разрешения.

Важно! На каждого собственника, самовольно сделавшего различные переустановки, налагаются административные взыскания (Закон Жилищного Кодекса РФ, ст. 29).

Газовая плита обязательно обозначена на плане бюро технической инвентаризации (БТИ), зарегистрирована в техпаспорте дома и квартиры, поэтому о замене ее на другое изделие необходимо известить соответствующие организации, и согласовать с ними данную перепланировку.

С чего начать

Первым делом, нужно обратить внимание на возможности электрической сети. Обычно для электроплит достаточной считается мощность в 10 кВт (минимальная – 8). В домах старой планировки средняя нагрузка составляет до 5 киловатт. Хозяину квартиры понадобится обратиться в Энергосбыт по месту жительства и поинтересоваться вероятностью увеличения мощности электроэнергии. В случае невозможности большей нагрузки, придется самому приобретать новый кабель и договариваться с энергетиками, чтобы специалисты провели его.

Совет! Альтернативой может стать маломощная (по 2 – 2, 5 кВт) электроплита с двумя конфорками.

Разработка перепланировки

Для смены газового бытового прибора на электрический понадобится новый план помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Проект надлежит сделать перед началом всех работ.

Большим везением для хозяина, решившего произвести замену варочных поверхностей, станет отказ всего подъезда (а лучше дома) от газовых приборов. В этом случае демонтаж плит и труб пройдет легче. Но, как показала практика, многие жильцы не считают необходимостью переходить на электроустановку.

Регистрация необходимых бумаг на переустановку электрической плиты

Дом не располагает нужной мощностью энергосети для установки электрооборудования. Понадобится оформление документа по балансированию и эксплуатации энергосистемы. За решением этого вопроса обращаются в местную энергопоставляющую компанию. Акт на пользование электроустановки получают в Ростехнадзоре.

Если есть желание не переплачивать за электричество, стоит обратиться в Ростехнадзор. Квартиры с электроплитами имеют право пользоваться льготными тарифами на электроэнергию. Обычно они на 70% меньше остальных. Однако организации по подаче электричества часто не дают разрешения на снижение платы, мотивируя свое отказ тем, что в газифицированном доме установлен обычный тариф.

Также для сниженного тарифа необходимо согласие соседей. Для этого проводят собрание жильцов всего дома и голосуют. Чтобы аннулировать проблему, необходимо набрать 2/3 голосов. Однако надеяться на поддержку проживающих рядом с вами людей надеяться не стоит. Многие из принципа будут против установки меньшей стоимости электричества кому-либо. Поэтому будьте готовы обратиться в суд.

Демонтаж газовой плиты и подключение электрического прибора

Отключением жилищных помещений от поступления газа занимается ГорГаз. Сюда нужно будет прийти с техническим паспортом и написать заявление об отказе газовой плиты. Организация по снабжению «голубым топливом» пришлет мастеров. Они уберут трубы, по которым к плите поступал газ, и поставят заглушку. Официально жилье считается отрезанным от снабжения газом после подписания акта.

Заглушка на газовой трубе

Если квартира находится не на верхнем этаже, убрать газовый стояк полностью не получится, так как по общей трубе газ поступает в другие жилища, хозяева которых не собираются менять газовые плиты на электрическое оборудование

Важно! При установке электроплиты понадобится отдельный кабель и трехфазовая розетка.

А можно ли без согласований

Самостоятельная замена плиты считается незаконной и чревата множеством проблем. Представив будущие хлопоты, многие решают пойти легким путем, перекрыв на газовой трубе кран и заменив плиты (с газовой на электрическую) самостоятельно. Не стоит забывать, что такое самоуправство считается незаконным и может принести много проблем. В дальнейшем ожидаемо:

• возможность неплотного прилегания вентиля и просачивания газа;
• возгорание проводки в случае чрезмерной нагрузки на электрическую систему;
• сложность продажи квартиры в будущем без соответствующих документов на перепланировку;
• ответственность за самостоятельное демонтирование и обустройство в многоквартирных домах.

За незаконное изменение планировки жилья установлены штрафы, минимальное взыскание составляет 2000 рублей. В случае возгорания распределительного щита по вине установщика электроплиты, кроме денежных санкций понадобиться произвести замену проводки и заплатить за ремонт. При возгорании или взрыве бытового газа, предусмотрена уголовная ответственность.

Решив заменить газовую установку на электрическую, не стоит бояться обращений в специальные бюро. Ведь обустройство жилья делается на долгие годы.

Совет! Если у кого-то нет времени бегать по инстанциям, можно поручить это дело знающему специалисту. Осведомленный юрист быстро решит все вопросы и подпишет необходимую документацию.

Плюсы перепланировки

Сравнивая электрические и газовые плиты, можно выявить множество преимуществ у первого варианта. Современные электрические плиты весьма удобны в эксплуатации — с их помощью можно приготовить не только пищу на каждый день, но и кулинарные шедевры особой сложности. Заменив газовое устройство на электрическое, вы отметите также и другие плюсы.

1. Нет труб и огромного газового счетчика, которые не добавляют антураж в интерьер кухни.
2. По заверениям представителей здравоохранения, электрическая плита является более безопасной для здоровья пользователей. При ее работе не выжигается кислород из воздуха, находящегося в помещении, поэтому можно устанавливать не такую мощную вытяжную систему.
3. Весьма удобный и практичный духовой шкаф с установкой гриль, который имеет больше функциональных возможностей. Его легко мыть, нет нужды проверять, не погасла ли горелка, чтобы исключить опасное скопление газовой смеси внутри устройства.
4. Простая регулировка температурных режимов приготовления — этот процесс в электроплитах поддерживает автоматика.
5. Все блюда готовятся быстрее и с отменным качеством.

Некоторые минусы таких перемен

Но не все так просто с этими изделиями: специалисты называют их самыми энергозатратными бытовыми приборами для кухни, хотя многие имеют класс A. При всех положительных качествах новейших электрических плит, они имеют и негативные стороны.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Комментарии к ст. 25 ЖК РФ

1. Комментируемая статья содержит определения переустройства и перепланировки. Следует отметить, что в настоящее время на федеральном уровне отсутствует правовой акт, который всеобъемлюще регулировал бы вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения.

Приказом Госстроя РФ от 12 октября 2000 г. N 227 был отменен ранее действовавший Приказ Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. N 169, утвердивший Положение о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку.

В соответствии с требованиями ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (см. комментарий к ней) согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Понятие «переустройство жилого помещения», установленное комментируемой статьей Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматривает его как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, в качестве синонима переустройства использован термин «переоборудование жилых помещений». Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения.

Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» относит к работам по перепланировке жилых помещений перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, юридически таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Однако на практике это могут делать и делают не только собственники, но и наниматели жилого помещения без какой-либо доверенности от собственника.

Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» были утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке не только регулируются главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Вопросы переустройства и (или) перепланировки жилого помещения отражены и в судебной практике. Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 мая 2013 года по делу N А29-4745/2012 было отмечено, что производимые переустройство и (или) перепланировка должны соответствовать нормативным актам, действующим в области архитектуры и строительства, в сфере противопожарной защиты жилых помещений, в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения. Производимые изменения должны соответствовать также законодательству о культурных ценностях и нормативным правовым актам, регулирующим охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов Российской Федерации.

Как отмечено в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2012 года по делу N А14-9730/2012, «в отличие от переустройства при перепланировке меняется только внутренняя конфигурация помещения, то есть при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы».

Основным критерием того, относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, под которым понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (приложение N 13), утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 4 августа 1998 г. N 37.

Следует отметить, что не всякие переустройство и перепланировка требуют обязательного внесения изменений в технический паспорт, например, замена санитарно-технического оборудования не всегда требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Также нельзя назвать перепланировкой жилого помещения такие действия, как застекление лоджии.

Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. Также не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.